Klauzula informacyjna

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd Publikator Sp. z o.o.

Wybieramy działkę pod budowę domu. To trzeba wiedzieć

Autor: Katarzyna Zacharewicz-Łukaszuk
09 maj 2019 09:20

Wybór idealnej działki to dopiero początek drogi do wymarzonego domu. Wspólnie z architektami podpowiadamy, co trzeba wiedzieć i sprawdzić, aby decyzja o zakupie parceli nie zaważyła negatywnie na dalszych wyborach.

Każdy z nas myśląc o swoim wymarzonym domu widzi go w jakimś otoczeniu: na osiedlu, gdzie mieszkają nasi znajomi lub rodzina, albo gdzieś za miastem, na uboczu, blisko lasu. Nie zawsze udaje się znaleźć idealną działkę akurat w tej wymarzonej okolicy. Ostateczny wybór parceli często jest efektem kompromisu pomiędzy możliwościami finansowymi, a tym, co oferuje rynek nieruchomości. Współczesne technologie dają możliwość zabudowania niemal każdej działki, co najlepiej potwierdza ulokowany na skarpie Edge House – jedna z najciekawszych rezydencji w Małopolsce. Budowa domu na skarpie czy działce o nietypowym, nieregularnym kształcie będzie jednak znacznie bardziej kosztowna. Dlatego na naszą decyzję o wyborze parceli powinno mieć wpływ kilka istotnych kwestii.

Kształt działki

Przyjmuje się, że optymalna powierzchnia działki pod budowę domu jednorodzinnego powinna wynosić nie mniej niż 700-800 m2. Najlepiej, by posesja miała kształt zbliżony do kwadratu lub prostokąta o szerokości co najmniej 22 m. Kształt parceli jest bardzo ważny, ponieważ to dom dopasowujemy do działki, a nie odwrotnie – mówi Lidia Nowakowska z Pracowni Projektowej Domena. Przepisy prawa budowlanego, określają odpowiednie odległości od krańców posesji i sąsiedztwa. Należy także zwrócić uwagę na usytuowanie działki względem stron świata, bo to wpływa na rozmieszczenie pomieszczeń w przyszłym domu. Część dzienna oraz ogród powinny być usytuowane od południa, tak aby móc czerpać jak najwięcej dziennego światła – dodaje.

Uzbrojenie i dojazd

Jeżeli działka będzie miała doprowadzony prąd, wodę, kanalizację i gaz to szybciej rozpoczniemy budowę i zaoszczędzimy na przyłączach – mówi Marcin Śniegowski, właściciel Pracowni HomeKONCEPT. Upewnijmy się więc, czy działka, którą chcemy kupić jest „uzbrojona”, ewentualnie jak daleko znajdują się przyłącza, jakie są warunki techniczne przyłączenia i ile będzie nas to kosztować. Najważniejszym medium jest prąd. Wodę z sieci może zastąpić własna studnia, a kanalizację – przydomowa oczyszczalnia ścieków lub szambo (pod warunkiem, że pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego).

Zobacz też: Dom dla rodziny. Piękny projekt i wnętrza 150 metrów

Zwróćmy też uwagę na dojazd. Może się okazać, że droga, która prowadzi na naszą działkę nie jest drogą publiczną, lecz należy do któregoś z sąsiadów. W takiej sytuacji właściciel gruntu może (choć nie musi) żądać od nas wynagrodzenia z tytułu służebności drogi koniecznej. Może też zdarzyć się tak, że przez działkę, którą zamierzamy kupić przebiega droga dojazdowa do posesji sąsiada. Oczywiście będzie to miało istotny wpływ na planowaną przez nas budowę domu. Zapisy dotyczące służebności drogi sprawdzić można w księdze wieczystej. Znajdziemy tam też informacje o właścicielach działki, a także o obciążeniach wierzytelnościami. Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup działki koniecznie musimy sprawdzić jej księgę wieczystą. O aktualny odpis z księgi lub o jej numer najlepiej poprosić sprzedającego. Numer można też znaleźć w ewidencji gruntów i budynków w Wydziale Geodezji miejscowego starostwa, a później sprawdzić zapisy księgi korzystając ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. W Wydziale Geodezji koniecznie sprawdźmy też status działki. Jeżeli figuruje jako rolna lub leśna, niezbędne będzie wystąpienie o zmianę jej statusu (tzw. odrolnienie).

Zagospodarowanie przestrzenne

Przeznaczenie działki określa także wspomniany wcześniej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Powinniśmy o niego pytać w urzędzie miasta lub gminy, na terenie której położona jest nieruchomość. MPZP określa m.in. przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie na nim inwestycji. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się, czy w najbliższym sąsiedztwie nie są planowane uciążliwe inwestycje, np. budowa obwodnicy drogowej, zakładu przemysłowego lub linii wysokiego napięcia – mówi Marcin Śniegowski. Tereny przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne oznaczane są w planach literowo, jako MN.

To też Cię zainteresuje: Nowoczesna stodoła: pomysł na ciekawy dom

Choć MPZP może nakładać na inwestorów szereg ograniczeń (takich jak np. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, rodzaj, ilość kondygnacji i wysokość budynku, geometria dachu itp.), znacznie upraszcza formalności i skraca procedury związane z budową domu. Od razu wiadomo, co, jak i gdzie wolno budować. Niestety, większość terenów w naszym kraju nie ma aktualnych MPZP.

Warunki zabudowy

Zakup działki na terenie nieobjętym aktualnym MPZP oznacza konieczność wystąpienia do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Co ważne, o wydanie takiej decyzji może wystąpić każdy, nie musimy być właścicielem nieruchomości. Decyzja określi warunki, których spełnienie umożliwi budowę domu na wskazanej działce, zawierać będzie również szczegółowe informacje dotyczące bryły budynku. Wniosek o wydanie WZ powinien zawierać szereg załączników, dlatego warto najpierw zasięgnąć porady w wydziale architektury właściwego urzędu miasta lub gminy. W ten sposób unikniemy konieczności późniejszego uzupełniania i poprawiania wniosku. Przy okazji zapytajmy też, jak długo będziemy czekać na wydanie decyzji. Przepisy określają, że procedura uzyskania decyzji nie powinna trwać dłużej niż 60 dni. WZ możemy uzyskać łatwiej i szybciej, jeżeli w pobliżu posesji, którą jesteśmy zainteresowani są już zabudowane działki.

Zobacz też: Ciekawe projekty domów

Wybór parceli pod budowę wymarzonego domu wielu z nas przyprawić może o ból głowy. Nie zniechęcajmy się jednak łatwo. Jeśli nieruchomość jest wąska, pomyślmy o piętrowym domu. Jeżeli leży przy ruchliwej ulicy, usytuujmy dom w głębi posesji tak, by odgrodzić się od hałasu garażem i częścią gospodarczą domu. W takich sytuacjach nieoceniona będzie pomoc doświadczonego architekta, który pomoże znaleźć sposób, by przekuć mankamenty działki w jej atuty.

Marcin Śniegowski, właściciel Pracowni HomeKONCEPT

Najbardziej korzystna jest działka o regularnych kształtach, położona na płaskim terenie. Jeżeli będziemy zainteresowani zakupem parceli o nietypowych wymiarach lub położeniu - np. wąskiej czy ulokowanej na stoku - musimy liczyć się z koniecznością wybrania lub dostosowania projektu, który uwzględni specyfikę terenu i kształtu działki. Wybierając projekt domu na wąską działkę trzeba zachować określone przepisami odległości od granic posesji. Projekty na taką działkę są dłuższe i węższe niż standardowe, a garaże wysunięte przed lico budynku. Jeżeli wybrany projekt domu nie mieści się na konkretnej działce, można go na etapie adaptacji dostosować do obowiązujących przepisów. Często wystarczy zrezygnować z okien na jednej ze ścian, zamienić je na luksfery, albo zlikwidować wykusz lub inny detal architektoniczny, aby przybliżyć dom do granicy działki.

Lidia Nowakowska, DOMENA Pracownia Projektowa

Wybór działki pod budowę domu wiąże się z szeregiem trudnych decyzji. Im atrakcyjniejsza działka, tym cena za nią wyższa. Znając granicę kosztów, jakie możemy ponieść, rozpatrzmy jej lokalizację. Tu kryteriów jest kilka i dla każdego coś innego będzie najistotniejsze. Pod uwagę należy wziąć m.in. odległość od połączeń komunikacyjnych oraz infrastruktury (przychodnia, szkoła, przedszkole, sklepy itp.), czy szeroko pojęte sąsiedztwo (tereny zielone, rekreacyjne, centra rozrywki).

Warto spojrzeć w plany zagospodarowania terenu i sprawdzić wymagane warunki zabudowy, bo nie każdy dom można postawić na każdej działce. Popatrzmy, czy są tam jakieś ograniczenia dotyczące pozostawienia na działce powierzchni biologicznie czynnej oraz czy posiada ona tzw. uzbrojenie. Innymi słowy, czy na działce lub w bliskiej od niej odległości są media: prąd, woda, gaz. Przed zakupem przyjrzyjmy się też dokładnie samej działce. Czy nie rośnie tam jakieś drzewo? Jakie jest ukształtowanie terenu? Chodzi tu o skarpy, wody gruntowe, rodzaj gleby itp. Wszystko to może nam później nastręczyć problemów przy budowie i generować dodatkowe koszty.

Komentarze

Zaloguj się

Zobacz także