Klauzula informacyjna

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd Publikator Sp. z o.o.

Kredyt na dom krok po kroku - zobacz praktyczny poradnik

Autor: Redakcja Dobrzemieszkaj.pl
28 maj 2018 15:04

Własny dom to dla wielu spełnienie marzeń. Jak jednak pozyskać środki na jego budowę? Często decydujemy się na kredyt hipoteczny.

Zgodnie z definicją kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (źródło: Wikipedia). Znaczy to, iż kredyt ten udzielany jest na wiele lat pod zabezpieczanie nieruchomości należącej do kredytobiorcy. Zabezpieczenie to jest ustanawiane w formie hipoteki, która jest ograniczonym prawem rzeczowym do dochodzenia swoich należności w przypadku braku spłaty kredytu hipotecznego. To właśnie tego typu kredyt musimy zaciągnąć, aby wybudować swój wymarzony dom.

Oczywiście podstawowym kryterium otrzymania kredytu hipotecznego na budowę domu jest zdolność kredytowa pożyczkobiorcy. Nie należy jednak zapominać, że to nie jedyny wymóg, jaki musimy spełnić, a procedury związane z wzięciem kredytu są dość skomplikowane. Przyjrzyjmy się więc krok po kroku, jak przebiega proces pozyskania kredytowania na budowę domu.

Krok 1: działka

Aby wybudować dom musimy mieć działkę. Choć te sformułowanie wydaje się banalne, ma ono duży wpływ na przebieg dalszych czynności kredytowych. Po pierwsze istnieje zasadnicza różnica między kredytem na budowę domu, a kredytem za zakup działki i budowę domu. Biorąc kredyt tylko na budowę domu bank zakłada, że jesteśmy już właścicielami działki, co zasadniczo zmniejsza sumę zaciąganego kredytu. Wartość działki może też stanowić część wkładu własnego, niezbędną do uzyskania kredytu.

Ważne jest także sam typ posiadanej działki. Pożądaną sytuacją jest, gdy nasza działka jest działką budowlaną. W przypadku działek rolnych należy sprawdzić czy jest ona uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako tereny mieszkaniowe. Jeżeli działka nie jest budowlana ani uwzględniona w planach na zabudowę, musimy ustalić czy w ogóle istnieje możliwość postawienia na niej budynku mieszkalnego. W tym celu należy udać się urzędu miasta, gminy bądź starostwa powiatowego, gdzie zaciągniemy wszelkie niezbędne informacje o statusie naszej działki. Jeżeli okaże się, że nasza działka nie spełnia tzw. warunków zabudowy lub nie jest ujęta w planach MPZP pod zabudowę mieszkaniową, proces uzyskania niezbędnych dokumentów może okazać się bardzo czasochłonny lub wręcz niemożliwy. W takim wypadku warto zastanowić się nad inną działką. Warto też sprawdzić, jakie są warunki zabudowy posiadanej przez nas działki, gdyż może okazać się, że nasz wymarzony dom może ich nie spełniać.

Krok 2: projekt

Kolejnym etapem jest wybór projektu. Możemy zamówić indywidualny projekt przygotowany przez biuro architektoniczne na tylko i wyłącznie nasze potrzeby (jest to opcja dużo droższa) lub też zakupić gotowy w biurze projektowym. Zanim jednak przystąpimy do planowania „wyglądu” naszego wymarzonego domu, musimy sprawdzić warunki zabudowy lub MPZP pod kątem wymagań co do samego budynku. Nasz projekt musi bowiem wpisywać się w plan zagospodarowania przestrzennego całej okolicy. Dotyczy to takich parametrów jak typ bryły, powierzchnia domu, liczba pięter, rodzaj dachu itp. Na tym etapie musimy przemyśleć nie tylko metraż i rodzaj bryły naszego domu, ale też jego układ funkcjonalny. Ilość i rozplanowanie poszczególnych pomieszczeń ma także duży wpływ na koszty budowy, a więc i wielkość naszego kredytu. Pamiętajmy, że każde dodatkowe pomieszczenie zwiększa o dodatkowe metry kwadratowe powierzchnię domu, a co za tym idzie koszt budowy, jak i późniejszego utrzymania budynku.

Etap projektowania z punktu widzenia kredytobiorcy to także etap ustalania kosztów budowy, a więc wysokości potrzebnej nam kwoty kredytu. Koszt budowy różnych domów może różnić się kilkukrotnie w zależności od ich powierzchni, konstrukcji, użytych materiałów czy standardu wykończenia. Na tym etapie musimy więc przygotować kosztorys, który jest dokumentem niezbędnym dla banku przy składaniu wniosku o kredyt. Taki kosztorys możemy przygotować sami, lecz jest to trudne i czasochłonne, gdyż musimy dokładnie skalkulować ceny materiałów i tzw. robocizny. Na szczęście większość biur projektowych przygotuje go dla nas za niewielką dopłatą do projektu. Na etapie projektowania powinniśmy uzyskać także zgody na wszelkie przyłącza elektryczne i sanitarne oraz ostatecznie uzyskać pozwolenie na budowę. Dokumenty te wraz z projektem są niezbędne do ubiegania się o kredyt na budowę domu.

Poza kosztorysem potrzebne będzie także rozpisanie harmonogramu budowy, gdyż banki nie udzielają od razu całej kwoty kredytu, lecz w określonych według kosztorysu transzach podzielonych na poszczególne etapy realizacji projektu.

Krok 3: bank

Wbrew pozorom wybór banku ma duży wpływ na nasze możliwości kredytowe. Bowiem szacunkowy koszt wybudowania 1 m2 budynku mieszkalnego, na którego podstawie bank obliczy nam minimalną wartość kredytu, jest różny w różnych placówkach. Oznacza to, iż każdy bank inaczej wyliczy nam kwotę minimalną niezbędną do wybudowania przy niskiej zdolności kredytowej. Aby więc wybrać wersję optymalną warto skorzystać z usług doradcy kredytowego, który w naszym imieniu sprawdzi wszystkie dostępne na rynku oferty bankowe.

Od obliczonej przez bank kwoty minimalnej należy odjąć tzw. wkład własny czyli środki, które chcemy przeznaczyć na budowę, a które wynoszą nie mniej niż 20% wyliczonej przez bank wartości naszej nieruchomości. Co ważne bank wypłaci nam kredyt dopiero po zaangażowaniu i rozliczeniu naszych środków zgodnie z harmonogramem budowy.

Jak wspominaliśmy do ubiegania się o kredyt na budowę domu konieczne będzie przedstawienie dla banku kosztorysu budowy wraz z jej harmonogramem. Banki nie tylko wypłacają poszczególne transze na kolejne etapy budowy domu według określonego harmonogramu, ale też pobierają opłatę za ich rozliczenie i wypłacenie. Warto więc jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej zorientować się w jaki sposób i po jakich kosztach będą rozliczane wypłacane przez bank transze. Co do samego sposobu rozliczeń transzy każdy z banków ma ściśle określone zasady.

Wykonane przez inwestora prace rozlicza się według jednego z dwóch sposobów. Pierwszy, rzadziej praktykowany i mniej przystępny dla kredytobiorcy, to rozliczenie na podstawie opłaconych faktur za materiały budowlane i robociznę. Drugi, dużo bardziej przyjazny, to rozliczenie na podstawie kosztorysu powykonawczego wraz z tzw. fotoinspekcją nieruchomości (bank wysyła na budowę osobę, która ma za zadanie zweryfikować postępy i sfotografować efekty wykonanych prac).

Krok 4: wniosek kredytowy

Zanim dojdzie do zawarcia umowy kredytowej, przyszły kredytobiorca zamierzający wybudować sobie dom jednorodzinny przy wsparciu banku, musi przedstawić wymagane dokumenty. Trzeba się przygotować na wiele uciążliwości w gromadzeniu i składaniu zaświadczeń i opinii, na kserokopiowanie dziesiątek stron, a także donoszenie dokumentów spoza wymaganej listy. Mając wszystkie niezbędne dokumenty, to jest wypis i wyrys działki wraz z dokumentem potwierdzającym prawo własności w formie aktu notarialnego, pozwolenie na budowę oraz projekt z kosztorysem oraz harmonogramem prac oraz z dokumenty potwierdzające naszą tożsamość i dochody możemy złożyć wniosek kredytowy. Wypełniony komplet dokumentów składamy do banku w celu ich weryfikacji i wydania decyzji kredytowej.

Krok 5: wypłata kredytu

Jak już wspomnieliśmy wypłata kredytu przez bank dokonuje się w transzach. O ich ilości i wysokości decyduje bank na podstawie przedstawionego kosztorysu oraz harmonogramu prac budowlanych. Przelewa on kolejne transze kredytu wraz z postępem prac budowlanych uwzględnionych w harmonogramie budowy, a ich wielkość jest zgodna z przedstawionym przez nas kosztorysem. Pamiętajmy jednak, że każda kolejna transza zostanie wypłacona dopiero wtedy, gdy bank dokona
rozliczenia poprzedniej. Jeśli bank nie rozliczy nam któregoś z etapów budowy, wypłata kolejnej transzy kredytu na budowę domu może zostać wstrzymana. Dlatego, by uniknąć przykrych sytuacji, wszelkie zmiany w harmonogramie prac czy kosztorysie budowy należy uzgadniać z bankiem. Wtedy zyskujemy pewność, że bank bez problemu rozliczy nas z każdej kolejnej transzy.

Krok 6: spłata kredytu

Spłata kredytu hipotetycznego z samej definicji rozłożona jest na wiele lat. Pamiętajmy jednak, że w trakcie budowy domu obowiązuje nas tzw. okres karencji. Jest to wskazany przez nas czas, kiedy spłacamy dla banku jedynie raty odsetkowe od wypłaconego kapitału, a spłata samego kapitału jest zawieszona. Raty te naliczane są nie od całkowitej wartości kredytu, ale od sumy wypłaconego przez bank kapitału, a więc zwiększają się z każdą kolejną transzą. Po okresie karencji spłacamy już raty kapitałowo-odsetkowe, czyli rzeczywiście zaczynamy spłacać zaciągnięty przez nas kredyt. Należy pamiętać, że to kredytobiorca wstępnie określa okres budowy przy składaniu wniosku o kredyt na budowę domu, a więc wskazuje także okres karencji - warto więc go dobrze przemyśleć. 

Tekst: Urszula Tatur

Komentarze

Zaloguj się

Zobacz także