Klauzula informacyjna

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd Publikator Sp. z o.o.

Działka budowlana - najważniejsze kryteria wyboru

Autor: Katarzyna Masłowska
11 wrz 2018 13:27

Pierwszą decyzją, jaką musimy podjąć planując budowę domu, jest wybór działki. Nasz ostateczny wybór powinien być wypadkową wielu czynników, takich jak: kształt, okolica, dostępna infrastruktura oraz jej status prawny.

Zakup działki to pierwszy krok do własnego domu. Już na etapie wyboru jej lokalizacji inwestor podejmuje pierwszą decyzję – czy będzie mieszkać przestrzennie na wsi z dala od zgiełku, czy na mniejszej, droższej działce w mieście, w wygodnej odległości od miejsca pracy, szkół, rozrywek. Każde z rozwiązań ma swoje wady i zalety.

Jak szukać działki?

Niezależnie od metody szukania działki (samodzielnie, agencja nieruchomości), warto wiedzieć, na co musimy zwrócić koniecznie uwagę dokonując jej ostatecznego wyboru i zakupu. Wyobrażenie idealnej działki każdy z nas zapewne będzie miał inne, jednak jest parę czynników, które należy zrewidować podczas poszukiwań. Przy wyborze działki budowlanej pod budowę domu jednorodzinnego bardzo ważny staje się jej kształt oraz samo ukształtowanie terenu.

Zobacz także: Dom piętrowy - zobacz jak praktycznie urządzić 130 metrów

Jeśli chodzi o powierzchnię to minimum, które warto przyjąć podczas zakupu działki, powinno wynosić 600 m2. Mniejsze działki są o wiele trudniejsze do zabudowy, zatem nabywając działkę mniejszą niż 600 m2, dobrze jest wziąć pod uwagę budowę bliźniaka.

Wąska działka lub o nieregularnym kształcie jest jeszcze bardziej kłopotliwa. Jeśli działka pod budowę domu jednorodzinnego jest węższa niż 15 m, będzie bardzo trudno znaleźć na nią odpowiedni gotowy projekt domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji jednym rozwiązaniem może okazać się projektowanie domu na indywidualne zlecenie lub decyzja o budowie domu bliźniaczego.

Warunki gruntowo-wodne

Warto znać historię naszej przyszłej działki pod budowę domu jednorodzinnego, co w przeszłości znajdowało się na działce. Jeśli nie jesteśmy w stanie takich informacji uzyskać, należy zdecydować się na badania gruntowe, które pokazują rodzaj gruntów, poziom wód gruntowych. Dzięki takim specjalistycznym badaniom dowiemy się, jaka jest nośność podłoża i jego rodzaj.

Znając te parametry możemy odpowiednio dobrze zaprojektować posadowienie fundamentów. W ten sposób nie będziemy narażeni na błędy projektowe czy wykonawcze, które mogłyby np. skutkować pękaniem ścian, czy nierównomiernym osiadaniem całego budynku. Przybliżony koszt badań gruntowych (3 odwierty na głębokość 3 m) to wydatek rzędu 800 – 1000 zł.

Trudne działki

Działka pod budowę domu jednorodzinnego charakteryzująca się znacznym spadkiem terenu lub bardzo wąska wymusza bardzo często indywidualne projektowanie domu jednorodzinnego. W tym przypadku również absolutnie konieczne stają się badania gruntowe.

Jednym z częstszych problemów, z jakimi borykają się przyszli inwestorzy jest wąska działka. O możliwościach jej zagospodarowania mówi arch. Wojciech Szczepański, Pracownia Projektowa Archipelag: Wąska działka wymaga rozsądnego rozplanowania oraz zastosowania specjalistycznych zabiegów, które pozwolą optymalnie wykorzystać jej uwarunkowania. Najlepszym rozwiązaniem w przypadku posiadania tego typu terenu jest dom piętrowy lub dom z poddaszem użytkowym, który cechuje nieduża powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni użytkowej, co w praktyce pozwala na funkcjonalne zaplanowanie przestrzeni, przy jednoczesnym pozostawieniu miejsca na ogród. Jeżeli z różnych powodów inwestorzy zdecydują się na dom parterowy, będą mieć ograniczone możliwości wyboru projektu. Dom parterowy przeznaczony na wąską działkę, ze względów użytkowych, będzie musiał mieć formę wydłużonego prostokąta. Najwygodniej jest ustawić krótszą ścianę frontem do drogi – należy przy tym pamiętać, że aby budynek był wygodny i funkcjonalny jego szerokość nie powinna być mniejsza niż 6 metrów. Dom na wąską działkę, tak jak każdy inny budynek mieszkalny, powinien zostać usytuowany w zgodzie z kierunkami świata i różnicami w nasłonecznieniu. Właściwa lokalizacja pomieszczeń i rozkład okien zapewni nie tylko wysoki komfort użytkowy wnętrza, ale również podniesie efektywność energetyczną domu, co z kolei przełoży się na oszczędności na ogrzewaniu. Przede wszystkim należy zadbać o to, aby część dzienna z dużymi przeszkleniami – salon, jadalnia, gabinet – ulokowana była od strony południowej lub południowo-zachodniej. Warto dołożyć wszelkich starań, aby w elewacji północnej ograniczyć do minimum ilość okien lub całkowicie z nich zrezygnować, gdyż powodują większe straty ciepła. Pozbawioną okien elewację będzie można dosunąć do granicy działki na odległość 3 lub 1,5 metra, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Ta strona domu to idealne miejsce na przestrzeń gospodarczą – kotłownię, pomieszczenie techniczne, garderobę lub garaż.

Kolejną działką o kłopotliwym charakterze jest parcela usytuowana przy jezdni. Bliskie sąsiedztwo działki i bardzo ruchliwej drogi ma często wpływ na usytuowanie domu. Jeśli działka budowlana jest duża, warto dom jednorodzinny odsunąć jak najdalej od drogi. Dobrze, jeśli ściana bezpośrednio sąsiadująca z ruchliwą drogą ma mniejszą ilość okien. Innym rozwiązaniem na skuteczne odgrodzenie się od takiej drogi, jest wniesienie ogrodzenia z pełnym murowaniem.

Ważna infrastruktura

Poszukując działki na budowę wymarzonego domu jednorodzinnego, zwróćmy uwagę na pobliską infrastrukturę i skonfrontujmy ją z naszymi bieżącymi i przyszłymi oczekiwaniami oraz potrzebami. Może okazać się, iż mieszkanie w naszym nowo wybudowanym, pięknym domu jednorodzinnym będzie bardziej uciążliwe niż w centrum miasta.

Każda działka budowlana pod budowę domu jednorodzinnego musi posiadać drogę dojazdową. Będziemy w najlepszej sytuacji, jeśli okaże się, iż droga dojazdowa jest publiczna. W przeciwnym przypadku – jeśli prowadzi przez czyjąś ziemię – będziemy musieli ustanowić tzw. służebność drogi koniecznej z właścicielem spisując akt notarialny. Następnie informacja o służebności zostaje zapisana w księdze wieczystej działki. Jeśli nie osiągniemy porozumienia, wówczas musimy zdać się na decyzję sądu.

To Cię również zainteresuje: Piękny, duży dom - nowoczesna stodoła dla wymagających

Kolejną rzeczą jest sprawdzenie dla drogi, jak jest ona utrzymywana podczas zimy. Warto taką informację zaczerpnąć od najbliższych sąsiadów. Ponadto, możemy się również ich dopytać o jej ruchliwość.

Sprawdźmy jak wygląda dostęp do komunikacji publicznej w pobliżu przyszłej działki. Upewnijmy się, czy będziemy musieli polegać tylko na własnym samochodzie, czy może nasze dzieci będą mogły korzystać z infrastruktury komunikacji publicznej do codziennego dojeżdżania do szkoły. W przeciwnym przypadku będziemy musieli pogodzić się z codziennym odwożeniem dzieci.
Działka pod dom jednorodzinny musi koniecznie posiadać dostęp do prądu, wody oraz odprowadzania ścieków. Pod tym kątem przeanalizujmy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma, warunki zabudowy.

Nie zwiedźmy się przypadkiem, że nie będzie problemu z przyłączeniem np. prądu, bo przy drodze jest słup z linią energetyczną. Pierwszą formalnością, którą musimy koniecznie załatwić z zakładem energetycznym oraz wodociągami, to potwierdzenie pisemne o tzw. gotowości na przyłączenie i jego warunki techniczne. Najważniejszym z przyłączy jest prąd, który w całości ciężko jest zastąpić alternatywnymi źródłami energii. Jeśli chodzi o inne media, takie jak woda i odprowadzanie ścieków, alternatywnymi rozwiązaniami mogą być dla wody – studnia, zaś dla ścieków – szambo lub oczyszczalnia.

Zorientujmy się, jakie obiekty infrastruktury publicznej są dostępne w pobliżu potencjalnej działki pod dom jednorodzinny. Sprawdźmy, gdzie znajduje się najbliższe przedszkole czy szkoła podstawowa, jeśli mamy zamieszkać w naszym przyszłym domu jednorodzinny razem z małymi dziećmi. Kolejnym ważnym punktem, który warto sprawdzić jest sklep. Jeśli jest bardzo daleko, będziemy musieli się pogodzić z ciągłym dojazdem samochodem po nawet małe poranne zakupy na śniadanie.

Stan prawny działki

Informacje o działce, które musimy zweryfikować pod kątem prawnym, aby mieć pewność, że nie kupujemy kota w worku to: forma własności, wszelkie obciążenia hipoteczne oraz sam status działki. Status ziemi pod budowę domu jednorodzinnego musimy zweryfikować w ewidencji gruntów. Działka pod budowę domu jednorodzinnego może mieć status działki budowlanej, działki rolnej, działki leśnej lub pastwiska. Unikniemy zbędnych formalności i zaoszczędzimy dużo czasu, jeśli ziemia pod budowę naszego nowego domu jednorodzinnego będzie posiadała status działki budowlanej. Natomiast jeśli wypatrzona przez nas ziemia okaże się działką rolną lub leśną o klasie bonitacyjnej I, II lub III, musimy zgłosić wniosek o zmianę jej statusu – tzw. odrolnienie, czyli wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej. Do 500 m 2 odrolnienie gruntu jest zwolnione z opłat.

Sprzedający ziemię rolną musi wystąpić w pierwszej kolejności do Agencji Nieruchomości Rolnych, która posiada prawo pierwokupu.Należy dokładnie też zweryfikować własność działki. Idealną sytuacją jest, kiedy sprzedający ziemię jest jej jedynym właścicielem. Jeśli ich liczba jest większa, a sprawy działki mocno skomplikowane, czasami lepiej zrezygnować z jej zakupu. Warto sprawdzić również księgę wieczystą pod kątem wpisanych do niej wszelkich obciążeń finansowych. Najlepiej poprosić sprzedającego ziemię pod budowę domu jednorodzinnego o aktualny wypis z ksiąg wieczystych. W momencie zawierania umowy warto również, aby sprzedający złożył oświadczenie, że pomiędzy ostatnim wypisem a sprzedażą, działka nie została obciążona jakimikolwiek wierzytelnościami.

Komentarze

Zaloguj się

Zobacz także